6月1日，天津市规划和自然资源局滨海新区分局发布的一纸出让公告，在海洋产业圈内激起了层层涟漪。编号“津滨保（挂）G2026-3号”的地块，位于天津港保税区临港区域呼伦湖道以北，总面积16.18公顷，规划为港口码头用地，挂牌起始价8190万元。若无意外，这块土地将在6月30日前迎来新主人。

地块出让本身或许只是常规市场行为，但附着其上的政策“组合拳”，却让它成了全国范围内稀缺的样本。这是天津首次将“陆海统筹”与“弹性年期”两项政策同时应用于历史围填海存量地块的盘活，这一动作标志着天津在打通陆海衔接政策、盘活历史围填海存量土地上取得了实质性进展，也为“十五五”重点项目的落地按下了快进键。

政策破冰 陆海统筹与弹性年期的双重变奏

这次挂牌地块的核心看点，在于政策支撑。根据自然资源部与国家林草局于2026年3月联合印发的《关于进一步加强自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），海岸线向陆一侧已填成陆区域，在违法违规用海查处到位、生态修复措施落实后，可按产业准入要求合理利用。天津此次挂牌的地块，正处在这条政策红利的直接落地区间。

与之配套的“弹性年期出让”方式，在滨海新区已是成熟工具。常规工业用地出让年限通常为50年，而弹性年期将期限压缩至20年，地价按比例折算。截至目前，滨海新区已通过弹性年期方式供应产业用地45宗、面积294.4公顷，成交金额10.5亿元，累计为企业节省成本近12.8亿元。

但对这次挂牌的地块而言，弹性年期的作用远不止于节省拿地成本。更关键的变量在付款节奏：竞得者须在合同签订后30日内缴纳出让价款的50%，剩余50%在60日内缴齐。约合首付4095万元就能锁定16.18公顷优质港口用地，对动辄需要数亿元前期投入的海工修造项目来说，这意味着生产线能更快启动，资金周转效率显著提升。

存量盘活 水工结构补偿背后的逻辑

公告附件中藏着一笔值得留意账目。受让人除缴纳土地出让金8190万元外，还需向天津方通中港实业有限公司额外支付5082.63万元补偿款。这笔钱针对的是地块现状附带的一套水工结构，包括板桩接岸、地连墙码头和高桩墩台码头，均为前序投资方所建。

水工结构的存在，恰恰揭示了这批历史围填海区域的典型困境：填海已成事实，基础设施已部分建成，却因海域与土地之间的权属“断头路”长期无法进入合规开发程序。天津此番首创的破解方案，正是将38号文所明确的陆海统筹政策从纸张推进到交易大厅。

这种“现状出让”模式，既是对前序投资的尊重，也是对后续开发效率的最大化保障。接盘方指向的新能源船舶海工修造项目，总投资约10.5亿元，聚焦10万吨级以下特种船舶维修与建造，项目建成达产后，预计可形成年船舶修造能力15万吨，实现年营业收入12亿元、年税收7200万元。沉寂多年的存量围填海土地将迅速转化为生产力。

区域引擎 天津港保税区的产业版图

这块16.18公顷土地的命运，最终指向“港产城融合”五个字。在天津的总体布局中，滨海新区形成了“前港口—中产业—后城市”的空间结构。港口是引擎，临港产业是传动轴，城市功能是承载体。官方数据显示，2025年，天津港集装箱吞吐量达2403.29 万标箱，全球排名第8位。而港口的强大吞吐能力，需要临港产业的及时消化和转化。

此次挂牌地块所在的保税区临港区域，正是天津临港综合保税区的核心板块。天津港保税区1991年由国务院批准设立，是全国第二个、北方首个，也是北方最大、中国第二大的保税区，拥有“两港三片区”空间布局，规划面积223.2平方公里，负责管理4处海关特殊监管区域。

根据5月29日的数据，天津港保税区综合经济实力进一步增强。2025年实现地区生产总值1263.6亿元，按可比价格增长5.7%；工业总产值2022.1亿元，增长2.2%。其中海工装备产值221.4亿元，增长31.7%，显示出该区域在海洋装备制造领域的强劲势头。临港区域存量土地空间充裕，拥有岸线优势，形成了海工装备、化工材料、粮油食品、口岸贸易等为主体的产业结构。

全国视野 存量围填海的三种解法

把目光投向全国，存量围填海的处置模式正在形成多路并进的格局。不同省份根据自身资源禀赋，探索出了各具特色的路径。

浙江选择了“集中连片论证、分期分块出让”的路径，在沿海试点连片地块的集约开发。据《中国自然资源报》报道，截至2025年7月，浙江历史围填海综合利用率已达40%，工业项目用海占比54%，累计拉动投资超过1300亿元；同时，浙江首创海域立体分层设权，探索出“风电+养殖+管廊”的垂直复合利用模式。

山东的策略更侧重于前端服务的精细化，将提前介入项目选址、优先推介存量建设用地资源等一系列措施有序推进，把“盘活存量”嵌入招商引资的每一个环节。

广西则打出了调度督导牌。通过成立工作专班、建立常态化协调督导机制、实施“每周一调度、每月一通报”制度，根据广西壮族自治区海洋局公布的2025年履行生态环境保护职责情况，广西累计处置围填海历史遗留问题面积约4.5万亩，处置率达97.09%，走在全国前列。

相较而言，天津此次挂牌的样本意义在于：它率先实现了陆海统筹的土地端全流程闭环，从政策接轨、供应模式到权属衔接，打通了历史围填海区域从“已填成陆”到“合规入市”的最后一公里。

未来展望 向海要效益的制度动能

一个更完整的叙事链条正在形成：38号文划定合规边界，弹性年期降低准入门槛，保税功能赋能产业集聚，港口吞吐反哺区域经济。从一块“死地”到一条生产线，从一项政策到一套制度体系，天津正在将“向海要地”的历史包袱，转化为“向海要效益”的制度动能。

天津港保税区重点发展高端装备制造、食品加工制造、运输设备制造等主导产业，根据空港、临港、海港三个区域的资源禀赋和区位优势，不断优化产业结构布局。临港区域处于产业功能整合开发阶段，城市公共服务配套正在逐步完善。

日前，天津临港控股旗下临港产城集团成功收购天津港保税区临港区域海河道4689号房产及土地。此次收购不仅是盘活存量资产的重要突破，更实现了优质产业载体与主导产业的精准对接。总建筑面积达14.8万平方米的资产，可满足大型海工模块及其他特种设备的生产制造需求。

海洋经济真正的“最后一公里”，从来不是政策文件里的条款，而是一块真正能落锤成交的土地。随着津滨保（挂）G2026-3号地块顺利挂牌，天津港保税区正在为北方产业转型打造样板，助力海洋经济高质量发展。